张某诉王某房屋买卖合同纠纷

案情简介：2016年9月17日，张某与王某签订《商品房买卖合同》将长沙市雨花区韶山中路489号万博汇名邸4栋1502号出售给张某，双方合同中明确约定：王某承诺在房屋交付后的180日内将户口迁出，逾期则以该房屋出售款为基数按日万分之五向张某支付违约金。张某有权从房款或交房保证金中直接扣除。合同签订后张某按合同约定支付相应购房款，双方就该房屋的产权也予以了变更，但王某对于该房产下的户口却迟迟未予迁出。张某多次沟通均无果，遂委托本律师处理该争议。

案件风险：1、由于迁户属于行政规范内调整的事务，不属于人民法院管辖范围，相关案例法院均未支持原告申请强制迁户的诉讼请求。

2、双方约定以以该房屋出售款为基数按日万分之五支付违约金，违约金过高，法院会予以核减。

律师部分代理思路：1、针对迁户的相关诉求：将诉讼请求定为判令王某协助张某将户口迁出，这样非强硬的诉求法院更愿接受。2、针对违约金过高的相关诉求：主动将违约金的计算标准调低，发表如下代理意见1：结合原告提交的《房屋买卖合同》可知，原被告双方约定的，逾期办理迁户手续的违约金为日万分之五。而原告起诉标准仅为日万分之三，已主动核减。2，综合全案事实可知，原告按照诚实信用原则充分履行自己的义务按照被告的意愿包括双方在最开始达成的《房屋买卖合同》以及被告要求变更付款方式的《补充协议》。而依据原告提交的微信聊天记录可知，被告因原告履行付款义务后，房屋上涨。被告觉得吃亏，违背契约精神，恶意违反双方之间的合同约定，致使原告不能正常迁户。此行为是对诚实信用原则的严重违背，因此理应受到惩罚。依据合同法相关规定可知，违约金不仅具有补充性同时具有惩罚性。因此对于被告这种恶意的行为以日万分之三判令支付违约金合理合法。3，被告拒绝出庭，也未交任何书面答辩状，主动放弃自己的权利。依据最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条，当事人认为违约金过高，因主动向法庭提出，并就过高而举证。以及依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中被告未出庭应诉，更未主张违约金过高，也未对违约金过高进行举证，应当视为对其该权利的放弃承担举证不能的后果。因此原告主张的按日万分之三要求被告支付违约金合理合法，请求法庭予以支持。

诉讼结果：法院依法支持了我方的诉讼请求。